雾都夜话|高层住宅，哪有未来？叫业主一声韭菜，你敢答应吗？
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高层住宅 ， 哪有未来？叫业主一声韭菜 ， 你敢答应吗？中国房地产最大的韭菜就是那些在小城市买了高层住宅的人 ， 如果你现在有中国小城市的高层住宅或者大城市非核心地段的高层住宅 ， 建议你这几年能处理的赶紧处理掉 ， 打算要买的请谨慎一点 ， 现在很多人买高层的房子首先纠结房屋的性质是不是商住、公寓是不是住宅产权？其实我觉得这些根本不是你最应该担心的 ， 因为不管产权是70年还是50年 ， 他们都面临同样一个问题就是二三十层的楼根本用不到产权到期的那一天 ， 这可不是我随口预测 ， 今年以来 ， 一连串的国家政策都说明了这几乎是一个必然的结果 ， 先是上个月住建部的相关文件里明确规定 ， 县城新建住宅以六层为主 ， 75%的住宅不能高于六层 ， 而且最高的不能超过18层 ， 然后7月份发改委又紧跟着发出通知 ， 严格限制城市里面的新建超高建筑 ， 250米以上的要专门去住建部备案 ， 500米以上的一律不得再建 ， 国家已经充分意识到高楼就是给未来埋下隐患 ， 在我们国家高速发展的过程里 ， 曾经对富裕美好的生活有过很多幻想 ， 城市里到处都是高楼大厦就是其中之一 ， 好像高楼林立灯红酒绿就是富有 ， 就是有面子的象征 ， 所以在相当长的一段时间里 ， 大家评价城市发展得好不好 ， 就会说这个地方高楼多不多 ， 市中心繁不繁华 ， 这就属于典型的暴发户心态 ， 而且出乎意料的是中国高层住宅最多的城市还不是北上广 ， 第一名是重庆 ， 第二名是武汉 ， 第三是成都 ， 第四是西安 ， 然后是深圳 ， 长沙 ， 除了重庆是地理的特殊原因 ， 其他很多根本不确定的地区为什么要建这些超高层的住宅呢 ， 我是真的不太理解 。 而且现在很多地方盖房子喜欢盖33层 ， 就是法律规定再盖得更高 ， 有很多额外的建筑要求 ， 比如100米以上要额外建避难层 ， 要做正压通风 ， 不能自然通风 ， 要配三台以上的消防电梯 ， 而且还有很大的人防面积 。 一般的住宅楼建筑成本也就在2000多一平米 ， 但是超高层住宅会有一万多一平米 ， 根本不划算 。 如果能往高处建 ， 大家恨不得住到天上去 。 但是就算是33层楼对普通人来说还是太高了 ， 首先你买的时候就不划算 ， 矮房子 ， 特别是七层以下的房子 ， 得房率能够高达85% ， 甚至90% ， 而20层以上的楼由于需要有电梯减力墙 ， 这些占用空间很大的公摊面积 ， 得房率往往只有70%多 ， 所以一进一出差了百分之十五二十的得房率 ， 相当于房价就涨了一两成 ， 然后现在大部分城市的消防设备根本够不到30楼以上 ， 就算有楼房周围的环境也不一定能够承受这些设备 ， 所以高层万一火灾地震 ， 基本你别指望别人来救你 ， 自己想办法吧 ， 你说得房率低你有钱 ， 火灾 ， 地震少不一定会让你遇到 ， 但是高层住宅真正的死穴根本不是这些 ， 他有一个几乎没有办法善终的命运 ， 高层住宅你到底该不该卖呢？
【雾都夜话|高层住宅，哪有未来？叫业主一声韭菜，你敢答应吗？】
为什么说买了小城市高层住宅的人是中国房地产最大的韭菜？不知道你们有没有在县城或者小城市看过成片的那种高层小区 ， 然后小区旁边就是大片的空地或者矮房子 ， 这种情况在国内非常常见 ， 买的时候他觉得特别有面子 ， 说房的时候公摊面积30% ， 咬咬牙也就认了 ， 但是你们考虑过以后吗？不是说三五年以后房价怎么样 ， 而是20年以后还有没有人接你的盘儿 ， 你还能不能住下去？中国的房价涨了这么多年 ， 大家都忘了一件事儿 ， 就是房子也是有寿命的 ， 而且第一批高层建筑马上就要迎来老化期了 ， 首先是电梯会频繁的坏掉 ， 然后水电管网经常需要维修、漏水、渗水、墙面剥落 ， 这些问题就经常会出现 ， 而且还会越来越严重 ， 你看很多八九十年代的老楼 ， 如果管理稍微差一点 ， 现在的居住体验已经没法住了 ， 这些楼一般还不算太高 ， 而现在这些高楼面对这样的老化问题未来就是无解了 ， 谁会来兜底呢？难道你让开发商来修吗？这不可能 ， 开发商只给你保障结构问题 ， 而且只保障50年 ， 就是说这个楼50年内没有踏 ， 他就管不着 。 那么你让物业来修吗？现在很多老的小区 ， 修个门倒个垃圾 ， 打扫卫生都已经爱答不理了 ， 你想想未来这些高层建筑如果需要更换电梯或者做加固这种花大钱的地方 ， 物业公司还靠得住吗？那点维修基金是根本不够的 ， 那么如果你靠业主联合自己解决呢 ， 首先现在的老旧小区里面超过40%的住户都是租客 ， 大量的业主早就换了新房子搬走了 ， 未来的高层也是一样的情况 ， 这些业主自己不在这里住 ， 这些不方便的地方也不是麻烦他自己 ， 所以他没有很强烈的意愿来修 ， 那租客就更不可能了 ， 房子都不是他的 ， 他怎么会拿钱呢 。 而且很多人他确实也拿不出这么大一笔钱 ， 你总不能强迫别人吧 ， 像那些矮一点的老旧城区的建筑就好办 ， 拆了就行了 ， 因为开发商他能赚钱 ， 你把五层楼拆了 ， 盖一个30层的楼 ， 陪你几套房子根本不算什么 ， 之前的旧城改造很多都是这样 ， 把这些容积率一左右的城中村拆了 ， 盖成容积率三左右的小区 ， 开发商能赚钱 ， 政府也赚了 ， 拆迁户也赚了 。 因为同一块土地上的房子变多了 ， 而现在这些十几20层的楼 ， 将来谁愿意拆了？拆了之后难道我在盖个50层的吗？那我为什么不去旁边拆矮的房子呢？高层的容积率都已经干到三了 ， 已经没有什么利润空间了 ， 高层住宅的拆迁的时候 ， 比起矮楼根本没有优势 ， 甚至那些高层旁边的小块矮楼也会被误伤 ， 因为人家开发商拿地喜欢一次拿一块儿 ， 小块儿的居民区还得跟附近的高楼一起捆绑来谈判 ， 特别麻烦 ， 所以你在买房的时候 ， 如果旁边有特别高的高楼也要小心 ， 在很多其他国家早年的这些高层建筑现在都已经沦为了贫民窟 ， 政府会不会兜底呢？私人住宅的房屋产权是个人的 ， 它不属于国家 ， 那么花纳税人的钱来给你修房子 ， 这件事情说得通吗？所以最后高层住宅未来就是慢慢折旧 ， 过了二三十年的舒适期之后 ， 只有不断的降价 ， 转手给那些愿意接受这些不方便的人 ， 那么如果你要买稍微老一点的房子或者高层 ， 有什么需要特别注意的呢？
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