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吴有情聊|疑明股实债保“绿”！重仓二三线的金辉，还有多少腾挪空间( 二 )


根据中报 ， 今年上半年 ， 金辉共拿下17块地 ， 涉及11个一线、强二线重点城市 ， 包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等 ， 主要集中在长三角、东南和珠三角 。 这也是金辉土储结构的一个缩影 。
截至2021年6月底 ， 金辉在全国共有216个地产项目 ， 土地储备总建筑面积3307万平方米 。 其中 ， 97.9%的土储位于强二线及核心三线城市 ， 西北、华东及华中的土储规模最大 。
从近几年的房地产发展趋势来看 ， 金辉将开发重点放在二线和强三线城市 ， 不能说有错 。 但一个客观事实是 ， 随着融资和拿地规则的变化 ， 一二线城市也成为重点调控区域 ， 这意味着开发商的利润和周转速度 ， 都受到直接影响 。
事实上 ， 今年上半年 ， 金辉的平均合约销售价格已达到17320元/平方米 ， 这放在二三线城市已经不算低了 ， 未来还有多大的增长空间 ， 实在要打上一个问号 。 而国统局最新公布的70城房价显示 ， 全国房价涨幅处于持续回落状态 。
此外 ， 金辉近几年为了冲刺千亿 ， 曾在多地高溢价拿地 ， 甚至制造“地王” 。
如去年6月 ， 金辉在江苏淮安以高达70.49%的溢价率出手拿地；同月 ， 又斥资10亿拿下重庆九龙坡区大杨石一地块 ， 楼面价达到11237元/㎡ ， 溢价率高达37.04% 。
不惜高溢价拿地的激进扩张 ， 遭遇当前的限价调控 ， 其利润空间可想而知 。
其实 ， 金辉的盈利能力已经遭遇考验 。 如今年上半年 ， 金辉平均净资产收益率仅为8.3% ， 而去年全年尚有19.9% 。
此外 ， 毛利率也出现持续下滑 。 2017年—2019年 ， 金辉毛利率分别为32.2% ， 30.2% ， 21.8% ， 一路走低 。 2020年虽然微涨至22.1% ， 但今年上半年又跌至21.1% 。
面对更加趋紧的调控大环境 ， 金辉的盈利不确定性已然继续上升 。
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隐藏在准千亿金辉背后的另一个风险 ， 是伴随规模扩大而显现的质量纠纷 。
据西部城事不完全统计 ， 金辉在重庆、成都、西安、长沙、杭州等多地 ， 都出现了项目被投诉和维权的现象 。 涉及理由包括精准房质量、延迟交付、漏水、虚假宣传、物业服务等 。 甚至还因无预售许可证擅自售房和讨薪等问题被罚 。
这些问题集中出现在金辉朝着千亿目标狂奔的进程中 ， 或是追求规模带来的代价之一 。 在一定程度上 ， 也让企业的口碑蒙上阴影 。
作为一家闽系房企 ， 金辉1996年发轫于福州 ， 2009年总部迁往北京 ， 目前已经在全国八大区域布局 。 仅从不到一千亿的销售体量来看 ， 金辉的布局是相对分散的 ， 这或也增加了管理半径延伸带来的管理风险 。
此外 ， 在外界眼中 ， 金辉虽然已是一家上市公司 ， 但其家族企业的色彩依然较浓 。 随着规模扩大 ， 家族管理能否支撑企业的健康发展 ， 也受外界关注 。
面向未来 ， 金辉方面表示：
将坚持量入为出的经营策略 ， 放弃无效囤地 ， 坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性 ， 进一步企稳杠杆并提高周转率 ， 提升经营质量 。
这说明 ， 金辉方面未必不清楚目前的问题 。 只是 ， 现有的行业大环境 ， 还能给金辉足够的提升和优化空间吗？

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