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吴有情聊|被曝业主集体要退房！奥园，让成都大失所望( 二 )


比如去年7月 ， 奥园以19.36亿元收购了成都通威实业有限公司98%股权及部分债务 。 而在怡心湖高溢价拿地 ， 包括去年21.89亿元在天府新区拿地 ， 都是加码成都的缩影 。
【吴有情聊|被曝业主集体要退房！奥园，让成都大失所望】项目层面 ， 成华奥园广场、奥园玖珑湾、奥园棠玥府、奥园玖俪湾等项目纷纷落地 。
来源：奥园官网
在重仓重庆的基础上 ， 奥园不断加码成都 ， 既是看中了成都的城市能级 ， 另一方面 ， 也是想借深耕四川布局西南 ， 加速全国化扩张 。
2020年年报显示 ， 1330.1亿元的销售总量中 ， 中西部核心区贡献了417亿元 ， 高于其大本营华南和华东 。 但考虑到中西部的面积广阔 ， 销售规模的提升空间还有很大 。
不过 ， 在成都的连续翻车 ， 似乎要给奥园的西南拓土蒙上阴影了 。 而且 ， 在重庆以及其他一些城市 ， 奥园同样时不时被曝各种问题：
2020年 ， 重庆万州奥园推迟交房 ， 原合同约定于19年9月30交房 ， 直到2020年6月19日都未交；2021年 ， 重庆奥园悦府 ， 置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由 ， 作假收据 ， 诈骗5名购房者80余万元 。 开发商回复这笔钱是郑某收取的 ， 与他们无关……
发生在各地的投诉和维权 ， 会一点点地蚕食其口碑 。 而奥园的危机还不止于此 。
2017年到2019年 ， 奥园的销售平均复合增长率达到61% ， 在高速增长下 ， 奥园2019年正式跻身房企千亿销售阵营 。
但随着行业收紧 ， 奥园急刹车的迹象明显 。
2020年奥园的销售增长只有13% ， 且不谈前两年销售迅速攀升背后权益占比少、规模注水的情况 ， 如此低的增速 ， 也明显缺少想象空间了 。
来源：一号地产
年初的业绩会上 ， 奥园方面对外表示 ， 拟定的购地支出为不超过当年合同销售的25% ， 具体金额约300亿元 ， 而作为对比 ， 2020年奥园的购地支出为454亿元 。
此前重庆、成都的集中土拍上 ， 也不见奥园的踪影 。
而今年以来的奥园 ， 在公开市场上同样很少有拿地举动 ， 以至于有分析追问“中国奥园：今年不拿地 ， 明年卖什么”？
奥园拿地隐身 ， 从侧面可以反映出其资金压力 。 但土储是房企的粮草 ， 如果无米下炊 ， 拓土揽储节奏大幅下降 ， 如何完成定下的销售目标？如何保证市场份额？
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当然 ， 奥园的业绩也有一些亮眼的指标 。
比如2020年 ， 奥园的营业额为677.9亿元 ， 同比增长34.16%；净利润为70.5亿元 ， 同比增长35%；归母净利润为59.1亿元 ， 同比增长40.63% 。
各项增长指标都是行业高位 。
但对比前几年 ， 奥园却是在不断失速 。 以营收为例 ， 2019年奥园为62.97% 。 至于归母净利润增速 ， 则从2019年的74.39%降至40.63% 。
与此同时 ， 高速扩张的后遗症日益凸显——参照“三道红线”标准 ， 2020年奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78% ， 已经踩线 ， 净负债率也是连年攀升 。
作为“黄档”房企 ， 奥园降负债的压力自不必言 。 这也解释了为何在房企普遍追求销售规模增长的背景下 ， 迈上千亿台阶的奥园 ， 却刹车到地都不怎么拿了 。
2021年 ， 奥园的销售目标为1500亿元 ， 对照2020年的销售额 ， 相当于维持12.8%的增速 ， 和前一年基本持平 。
短短两三年内 ， 从急速冲刺规模 ， 到踩死刹车 ， 奥园的扩张节奏 ， 可以说来了一个翻天覆地的变化 ， 安全活着的危机意识昭然若揭 。
但在成都等地的连续折戟 ， 似乎不是个好的信号 。 至于拿地放缓 ， 债务压顶 ， 会进一步考验奥园的长期经营能力 。

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