实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户 ， 市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35% 。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？
抵押贷款 ， 是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式 。正因为相对容易、简单 ， 大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？
文章插图
一、抵押物评估
房产抵押贷款 ， 抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准 。
这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异 ， 最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形 。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产 ， 就相差了一两百万 。
文章插图
二、评估总值和评估净值
房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值） 。
1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价 。
【抵押贷款还能怎么做 车辆抵押贷款怎么办理】 2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值 。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3% 。
3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见 。
刚有套银行评估的房产 ， 评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8% 。
评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额 。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折 。按评估总值还是按净值1 ， 或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上 。
大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！
文章插图
三、抵押率
上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外 。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷 。（晕，这里又差了10-30%?。?
不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品 。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上 ， 再配以一部分信用贷款 。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计 ， 如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心 ， 这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了 。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等 。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大 ， 给予更多的信用贷款 。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）
四、抵押物性质
上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的 。实务中，抵押物，除了普通住宅 ， 还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物 。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）
1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同 。
住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折 。
2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同 。
住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了 。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块 ， 评估总值只有市场价的六折 。
如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼 ， 商铺、厂房、土地最差 。
文章插图
五、抵押物评估费
房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出 。
评估费就是市场价了 ， 一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右 。金额大的费率低些 ， 金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的 。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的 ， 比如中国银行，这个值得点赞?。?
需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取 ， 贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱 。当然 ， 大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的 。遇到这种情况 ， 如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱 。
文章插图
六、房产所在地
房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产 。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域 ， 大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押 。但实务中，由于中小企业授信金额小 ， 异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受 。
七、房产产权人和借款企业的关系
原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押 。这种业务 ， 要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些 。
1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题 ， 各个银行都会接受：
1）借款企业名下的房产；
2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产 。
2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些 ， 或者不接受，或者压低贷款金额：
1）企业高管、员工的房产；
2）企业法人、股东的其他亲戚的房产 。
除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受 。
文章插图
八、借款主体的性质
上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款 。
公司名义的抵押贷款 ， 一般都是公司贷款条线发起和审批 。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批 。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同 。
一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢 。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率 ， 甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础 。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用 ， 节约所得税支出 。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策 。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了 。
文章插图
