未来三年，如果不出现ZhanZheng等重大变故，房价只能这样走 。我们不用“长期看人口，中期看土地 ， 短期看金融” 。我们就从行业累积的风险现状，以及国家所采取的政策导向来看，未来三年房价会如何变化 。
首先 ， 未来三年全国大多数的城市，房价很难上涨，更不会出现大涨 。原因很简单：08年的大水漫灌以及15年的涨价去库存 ， 国家已经救了房地产两次，导致整个行业累积了巨大的金融风险和过剩产能，现在已经没有继续刺激房价的政策空间了 。
文章插图
【未来房价将走向何方 未来三年房价会怎样】 截止2021年，我国房地产贷款余额总计52.17万亿（央行统计），占比超过当年GDP的45% 。这些还是与房地产直接相关的房贷和开发贷，还没有算上建材、家居家电等相关领域 。房地产行业累积的金融风险 ， 由此可见一斑 。恒大暴雷、融创违约、法排房数量飙升等，都是金融风险的集中体现 。如果房价继续上涨，就有人敢加十倍的杠杆，继续囤地炒房，到时候整个金融系统就会脆弱得像一个油桶 ， 只需要一点“火星” ， 就会发生内爆 。
文章插图
比金融系统风险更麻烦的，是整个建筑行业产能的过剩 。我的一个同学在施工单位工作，据他透露，今年为了一个小区道路修缮的活，好几家当地有名的建筑单位，争得是面红耳赤、尔虞我诈 。互相之间血拼价格，即使中标了也不赚钱 ， 大家无非是想有个活干，毕竟还有那么多的工人要吃饭 。而这样的活，在往年房地产行情好的时候，他们连看都不会看一眼 。所以，以资本的贪婪和短视，他们是不会主动降杠杆去产能的，只有趁着房价调整的机会，让市场自发地出清 。
其次，房价也不会出现快速下跌 。原因也很简单：在房子缺乏流动性（简称“卖不动”）的当下 ， 如果房价快速下跌，就会造成金融系统性风险 。一旦发生系统性风险，市场就会发生挤兑，从而失去理智 。到时候不论是优质资产、还是有毒资产，都会泥沙俱下 ， 全部趴在地上 。这样也不利于市场秩序的重塑 。因此决策层需要时间来换空间 。毕竟住房需求还会长期存在 ， 还需要优质的企业持续为社会提供优质的住房产品，不能一棍子全干翻 。所以后面出台的金融16条，核心思想就一个：就是给房地产行业补充流动性 。目的也只有一个：就是维持市场稳定，有序出清过剩产能，而不是刺激房价再次上涨 。
文章插图
从外部环境看 ， 当前也不允许中国房价出现大起大落 。当前的美国 ， 已经陷入严重的债务危机 ， 而中国又是美国第二大债权国 。如果我们的房价出现大起大落 ， 那无疑给美国“双重收割”中国的财富 ， 提供一个千载难逢的机会 。如果收割成功 ， 结果就是美国这些年滥发的货币和超前消费，最后全部由勤劳简朴的中国人民买单 。美国也一直在等这样的机会 。
文章插图
所以未来三年，全国多数城市的房价，只能是维持窄幅震荡、缓慢下跌的走势 。为什么是窄幅震荡，上文已经说过了 。为什么是缓慢下跌？是因为房价需要一个从金融属性向居住属性，缓慢回归的过程 。为什么是三年？因为在可预见的两三年时间里，我们的经济基本面，不会出现太大的变化 。而三年以后，如果出现类似人民币国际化、中国引领新一轮产业浪潮等重大利好，那么房价也可能会在新增的购买力支撑下，加速上涨 。毕竟从人类近百年的房地产发展史来看，每一次的产业经济繁荣，都会紧跟着一场房地产市场的繁荣 。关注章鱼哥，蓝星求生不迷路 。
