房姐地产观|新政后上海二手房实探: 高价挂牌被平台隐藏, 学区房最受打击!
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上周五 ， 上海发布二手房新规 ， 在已实施房源挂牌核验的基础上 ， 增加价格信息的核验 。 上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据 ， 对每套房源进行核验 ， 没有通过价格核验的房源不得对外发布 。
这两天咨询了身边的一些中介业务员 ， 大部分表示目前上海挂牌小区价格核验细节还未正式公布 ， 已知的规则是以过往小区内的历史成交数据作数据支撑 ， 给出一个合理的价格区间 。
本次二手房源价格核验打掉纯粹为了套取一二手倒挂差价的需求 ， 也就相应减少一部分一手房的买家 。
中介业务员表示 ， 目前上海二手房确实存在一定程度的“横盘” ， 主要原因一方面是某些板块新房供应比较稀缺 ， 房东普遍存在惜售的心态 ， 比如临港的二手房 ， 房东挂高“宰冲头”；另一方面 ， 像前滩这样的热门板块新房极其难买 ， 加上对口重点学校 ， 二手房自然不愁卖 ， 价格水涨船高 。
01最受影响的是学区房
前两周 ， 朋友圈一个中介发出来的前滩二手房源价目表显示 ， 晶耀名邸一期&二期&三期、东方逸品部分二手房都突破了14万、15万的单价 ， 比项目的入市价涨了约一半！
前滩二手房行情（来源于房产中介）
相信很多人买前滩都是冲着华二学区去的 。
而在政策发布后 ， 首当其冲最先受到影响的就是学区房了 。
浦东一位链家中介业务员表示 ， 部分急着购买前滩学区房的客户 ， 现在开始持观望的态度 。 “本来有好几组客户约好去看房 ， 突然都说有事情 ， 下次再约时间过来 。 ”
示意图（图片来源于网络）
有购房者表示 ， “政策出来后可能会观望一下 ， 希望学区房价格可以跌一点” 。
02挂牌价格过高会被平台隐藏
其实 ， 上海对二手房市场的管控早在去年就已开始推进 。 2020年12月 ， 上海二手房交易过程中新增房源核验环节 ， 每套房源将会有专属的身份标识 ， 也就是核验编号和二维码 ， 核验通过才能挂牌和网签 ， 不合格房源将会自动撤销 。
据百盛评估数据显示 ， 6月上海二手住宅成交2.79万套 ， 环比涨9.65% ， 同比上涨0.94%；6月上海二手房成交均价约为4.13万/㎡ ， 环比上涨1.94% ， 同比上涨2.79% 。
近一年二手房成交数据
本次新增的价格核验则是对前期政策的补充升级 ， 精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象 ， 进一步维护上海楼市稳房价的局面 。
据了解 ， 由于部分房东的二手房挂牌价远远超出市场成交的真实价格 ， 链家业务员表示 ， 平台将“人为隐藏”这些高价房源 ， 仅在链家内部数据端可以看到 ， 也只会通过经理人进行传播 。
对此 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“就这两年实际交易情况看 ， 二手房往往容易出现做低价格 ， 而不是做高价格 。 从部分城市的二手房数据看 ， 部分价格明显和实际感受相比要低 ， 多少和稳定房价的导向有关 。 从实际购房的情况看 ， 也会做低价格 ， 不过这样有逃避税费的嫌疑 。 ”
示意图（图片来源于网络）
不过 ， 这并不意味着新政将失去作用 ， 当前上海的房地产新政能够有效地缓解房地产市场出现过热现象 ， 通过一个暂缓机制其实让房地产市场的流动性进行一定程度的降速 ， 严格执行挂牌房源价格核验可以有效地降低市场的流动速率 ， 从而实现从速度上进行调控的目的 。
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