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吴有情聊|借力“奥莱”，债务压顶的雅居乐，能否从海南脱困( 二 )


毕竟 ， 清水湾的规模并不小 。
而政策层面 ， 自建设国际旅游岛之后 ， 海南又迎来建设全岛自贸区的重大历史机遇 ， 携手商业运营经验丰富的砂之船 ， 可以继续分享文商旅的红利 。
另一方面 ， 在房地产存量时代 ， 在规模扩张方面 ， 继续大规模开疆拓土的空间并不多了 ， 这体现在了雅居乐的销售增长乏力上 。
来源：雅居乐年报
2018到2020年 ， 雅居乐的地产销售额分别为1026.7亿元、1179.7亿元和1381.9亿元 。
突破千亿大关之后 ， 雅居乐三年增长不到400亿元 ， 进入了明显的停滞期 ， 排名也随之下滑 。
因此 ， 雅居乐联手砂之船 ， 依托清水湾项目 ， 打造海南首个超大型文商旅商业综合体 ， 也是在存量时代 ， 充分挖掘现有优势项目的增量红利 ， 为业绩增长提供更多元化的支撑 。
当然 ， 这个大型的商业体项目 ， 到底能为雅居乐释放多少红利 ， 现在还有待观察 。
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相较于销售上的缓慢增长 ， 经历过海南限购的冲击后 ， 雅居乐的其他几项业绩指标 ， 还是相当亮眼的 。
以2020年为例 ， 雅居乐有多项盈利指标增长超过30%以上：
营业额802亿元 ， 同比增长33.2%；毛利241亿元 ， 同比增长31.3% ；净利润122亿元 ， 核心净利润为111亿元 ， 分别同比增长32.7%和31.2% 。
不过 ， 盈利上的高光表现 ， 却掩盖不了业绩上的隐忧 。
尤其是在债务层面 ， 雅居乐的债务总量不断攀升 。 2020年年中 ， 雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为 72.79% ， 现金短债比为 0.79 ， 踩中两道红线 。
2020年全年 ， 雅居乐的资产负债率为71.9% ， 随着现金短债比的调整过关 ， 雅居乐终于从三道红线的橙档转为黄档 。 不过 ， 这并不是没有代价的 。
就在2020年年底 ， 雅居乐将海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的项目股权打包卖给了平安 ， 换来了70亿元的现金流 。 当然 ， 项目还是由雅居乐操盘 。
而为了降杠杆 ， 雅居乐在近两年 ， 也呈现出战略收缩的迹象 。
据年报 ， 2019年雅居乐通过多种方式 ， 一共拿下了42个新项目 ， 总土地金额472亿元 。 而2020年 ， 雅居乐新增项目40个 ， 拿地金额为357.01亿元 。
销售增长 ， 拿地却放缓 ， 雅居乐显然嗅到了危险的信号 ， 所以才及时调整 ， 发力降杠杆 。
不过相较于三道红线指标的下降 ， 在冰山之下 ， 雅居乐还面临着永续债问题 ， 2020年就达到136.37亿元 ， 堪称“永续债之王” 。
这些债务可以掩盖负债率 ， 却得以高额利息为代价 ， 它也会吞噬雅居乐的利润空间 。
【吴有情聊|借力“奥莱”，债务压顶的雅居乐，能否从海南脱困】规模增长乏力的雅居乐 ， 又该如何破解这一难题？

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