文章插图
文章插图
3、土地权属性质分类一种是国有土地，另一种是农民集体所有的土地 。
在中国土地的所有权只有国家有，但是个人只有土地使用权 。不管是机关单位还是个体在使用土地的时候，都是要到土地局办理土地使用权，取得土地使用权的方式有很多种 。
土地权属是土地的所有权及由其派生出来的土地占有、使用和收益权的统称 。我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等 。
（一）集体土地
一般是农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户 ， 不对外村户籍
（二）国有土地
又分为划拨和出让性质 。划拨，是不能办理过户的 ， 需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户 。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费 。
土地使用权性质引发的风险：
1、土地使用期限 。
我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同 。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限 ， 属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年 ， 属于商业服务综合类土地的使用期限为40年 。银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患 。如是租赁土地使用权的房地产办理抵押登记时 ， 就需要严格按照国土资源部1999年下发的《规范国有土地租赁若干意见》的规定办理 。
2、处置费用 。
对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）;属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险 。根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制 ， 体现在以下三个层面：
（1）是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权 。只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让 。
（2）是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时 ， 在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移 。
（3）是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的 ， 受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金 。同时最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条之规定，如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续 ， 并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效 。按照这个司法解释的规定，在对申请执行人享有优先受偿权的抵押物变价后 ， 优先扣除土地出让金，申请执行人可就剩余变价款项部分优先受偿 。所以银行办理房地产抵押贷款时，应当注意土地使用权的性质 ， 充分考虑划拨土地使用权抵押所存在的高风险，否则将有可能增加处置抵押房地产的费用，实践中的个别时候，还存在拍卖（变卖）价款还不足以缴纳土地出让金等费用 。由于拍卖价款的金额是相对固定的 ， 如果增加了不必要的费用如补交高额的土地出让金，贷款本息就有可能得不到足额偿还而形成不必要的损失 。
经验总结扩展阅读
- 消费品分类8大类,产品的分类
- 民族乐器怎么分类,中国民族乐器常按什么分类
- 海尔电暖器怎样 海尔电暖器分类介绍【详解】
- 坏了的剪刀怎么垃圾分类,旧的菜刀和剪刀在垃圾分类里算哪一类？
- 湿度控制器原理介绍 温湿度控制器分类【详解】
- 电动窗帘有哪些类型 电动窗帘分类情况介绍【详解】
- 建筑工地安全帽颜色代表什么,安全帽颜色分类,分别代表什么
- 烟头属于什么垃圾分类,烟头属于哪类垃圾
- 使用过的创可贴属于什么垃圾? 垃圾分类创可贴是什么垃圾,使用过的创可贴属于什么垃圾分类
- 上海垃圾有哪四分类,上海垃圾分类哪四类 具体包括哪些