基本案情：
张英与王福杰系夫妻关系，王栋杰与王福杰系兄弟关系 。张英、王福杰欲购买荆山小区商品房一套 ， 但是欲购买的房屋是他们夫妻二人的第二套住房 ， 房贷较高 。遂与王栋杰约定 ， 以王栋杰的名义按揭购买此房 。双方签订一份协议 。签名时王栋杰的签名是其妻子代签的（王栋杰在场并未表示反对） 。此后，张英分别以王栋杰的名义签订了房屋买卖合同与按揭贷款合同 。张英如数交付首付款 ， 并按月交付贷款 。商品房交付后，张英进行装修并入住 。王栋杰未经张英同意，私自将房屋的产权办在自己的名下 。张英、王福杰要求房管部门予以更正未获批准 ， 遂将王栋杰诉至法院 。
问题：
1.不动产登记对物权归属认定的效力？
2.借名买房协议的效力认定？
3.借名买房情形下 ， 如何根据事实认定实际购房人所有权的归属？
要点提示：
【借名买房合同有效吗,借名合同什么情况下可以解除】
1.《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据” ， 但此项内容应当理解为登记只有权利正确性推定效力，而非绝对效力 。根据《物权法》第17条，只要有相反证据证明登记错误，则登记簿上所记载的事实就应当被推翻 。就此而言，不动产登记簿虽然系享有权利的证明 ， 但是并不具有绝对的证明力 。在有相反证据予以佐证的情形下，还应当根据案件的具体情况予以认定不动产的权属 。
2.该协议的性质实质即当事人约定以被告的名义购买房屋并办理贷款，但该房屋之上的权利义务均归属于原告，这属于典型的借名行为 。首先，根据我国《合同法》第49条的规定 ， 虽然被告并未在协议上签字，但在其妻子代为签字时，其在场并未表示反对 ， 由此可以认定被告对于其妻子代为签名的行为是知情的而且并未表示反对，应当认定是对其妻子无权代理行为的同意，原告有理由相信被告的妻子有代理权 。其次 ， 该借款协议的内容所属规避金融政策性的行为 ， 但依据《合同法》的规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的行为才属无效 。而国务院发布的《通知》并非法律、行政法规 ， 该借名协议并不因违反此项通知而无效 。此外 ， 该协议虽然违反了有关贷款的政策性规定 ， 但协议约定由原告按照还款时间和金额偿还贷款，并未损害国家集体第三人的利益，不因恶意串通而无效 。因此借名协议有效 。
3.要解决涉案房屋的归属问题，就应该看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房款和该房屋交房后的居住、使用情况等进行综合分析，确定房屋归属 。本案诉争的房屋购房时系原告借被告的名义购买，房屋的首付款系原告交付，并且按揭款由原告偿还，该房屋交付后一直由原告居住、使用 。被告虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同，但不能提供充分证据证明其为房屋的实际购买者，且其辩称借给原告居住也没有提供证据予以证实 。而原告却出示了支付房屋对价以及偿还按揭贷款的证据，故房屋应归属于实际购房人张英、王福杰 。综合上述事实，应当认定该房屋的实际购买人为原告 。原告系借用被告的名义购买 。
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