松和Casarte|一文读懂王健林的“现金奶牛”：12个问题解读万达商管
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文丨地产三哥
9月16日 ， 媒体报道：碧桂园投了万达轻资产商管公司15亿元 ， Dollar ， US Dollar 。
本轮Pre-IPO ， 万达轻资产商管公司已经募资60亿美元 ， 是原先计划的1倍 。
什么是万达轻资产商管？
为什么这么有吸引力？
万达轻资产商管是怎么来的？
本文从12个问题的角度来解读万达商管 。
1、什么是万达轻资产商管公司？
王健林曾经说过：商业地产就是“印钞机”、现金奶牛 ， 按照这个逻辑 ， 我们推演一下：
房地产开发 ， 就是养肉牛的养殖场 ， 然后卖牛肉 ， 这是一次性的买卖 ， 是高杠杆、重资金的业务 。
商业地产就是奶牛养殖场 ， 可以每天挤牛奶 ， 奶牛就是一个重资产 。
现在 ， 养殖能手可以承包奶牛养殖场经营 ， 当然 ， 奶牛的产权还是属于养殖场的 ， 和承包经营户无关 。
奶牛场的承包经营就是一种轻资产模式 。
承包户的工作是让奶牛健康的成长、愉快的分泌更多牛奶 ， 然后 ， 重资产的奶牛养殖场和万达轻资产商管公司这个承包户按一定比例分成 。
对万达来说 ， 这是自持商场所有权和经营权的重、轻分离 。
对以前的大连万达商业管理公司（以下简称“万达商管”）而言 ， 重资产是房地产开发和自持的商业地产 。
房地产开发业务已经从万达商管中剥离 。
自持商业地产包括商场、写字楼、酒店、公寓等等 ， 这些重资产能够产生经营性收入 。 轻资产业务就是为了管理和运营这些持有型房地产而产生的 。
落户珠海横琴新区的珠海万达商管公司（以下简称“珠海万达”） ， 是万达商管集团轻重剥离后负责运营管理的轻资产公司 。
珠海万达商管公司不持有物业 ， 全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理 。
【松和Casarte|一文读懂王健林的“现金奶牛”：12个问题解读万达商管】本次拟赴香港上市的就是珠海万达 。
2、房地产开发业务什么时候从万达商管剥离的？
2019年1月 ， 万达集团2018年工作总结会上 ， 王健林表示：“万达商业2019年要剥离所有房地产业务 ， 一平方米的房地产开发业务也不能有 。 ”
从合同负债来看 ， 2019年万达商管物业预售的合同负债为零 ， 房地产开发销售已经全部剥离 。
因为从预售到交房的2年左右的建设周期 ， 从确认收入来看 ， 2019万达商管年报显示 ， 物业销售确认收入382亿元；2020年万达商管年报显示 ， 物业销售确认收入-0.66亿元（这可能是对之前年度的收入调整） 。
2020年 ， 万达商管已经完全剥离房地产开发业务了 。
3、剥离后的房地产开发业务去哪了？
万达还做房地产开发 。
2021年1-8月 ， 万达集团全口径销售228亿元 ， 1-6月新增货值499亿元（克而瑞） 。
但这些业务和万达商管无关 ， 这些开发业务剥离后 ， 主要由万达地产负责 。
4、万达商管、万达地产有什么区别？
①业务模式不同：
万达地产是做房地产开发业务：拍地、预售、建设、交楼 。
万达商管现在是对自持的商场、酒店等运营性资产对外租赁、运营、管理 ， 也做一些管理输出 ， 收入来自租金和管理费 。
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