松和Casarte|一文读懂王健林的“现金奶牛”：12个问题解读万达商管( 三 )
华润置地：在营商场总楼面面积576万平方米 。
龙湖集团：已开业商场建筑面积为481万平方米（含车位为615万平方米） 。
新城控股：已开业吾悦广场940万平方米 。
万达商管的投资性房地产资产总额4398亿元 。
10、万达商管财务情况如何？
惠誉、标普、穆迪对万达商管的最新评级为BB+、BB+、Ba1 。
根据地产三哥推算 ， 万达商管2021年上半年的综合融资成本为5.4%左右 。
从国际三大机构评级指标来看 ， 万达商管还算稳健 ， 在国内的民营企业中 ， 比较靠前 ， 还差一步就到投资级 。
2017年 ， 退市之后、未遭遇“股债双杀”时 ， 万达商业地产的评级是投资级 。
对此次万达轻资产商管上市计划 ， 标普表示：信用状况或因上市而提升 。
11、万达轻资产商管公司的估值
最新的市场传言：万达轻资产商管在上市前筹资中的估值为280亿美元 ， 略低于其先前的2000亿元人民币（310亿美元）目标 。
说到估值 ， 必须要先说万达轻资产的商业模式 。
轻资产公司不再持有这些万达商场 ， 它收入主要来源于运营和管理费用 。
可以理解为收入来自万达商场租金分成：
商户交的租金将分成两部分：一部分为不动产的租金 ， 支付给万达商管重资产版块；一部分为不动产运营管理的费用 ， 支付给轻资产版块 ， 也就是现在要上市的部分 。
据调研 ， 万达商管管理输出的轻资产万达广场 ， 与合作方的净租金收入按照3：7分成 。
万达商管2021上半年租赁与管理收入210亿元 ， 成本58亿元 ， 净租金152亿元 。
剥离重资产后 ， 轻资产部分获得的三成净租金收入 ， 毛利45亿元（半年） ， 轻资产部分没有房产税、财务费用极少 ， 主要是销售费用和管理费用；也没有公允值评估增值 。
预计轻资产版块年度净利可能在70亿元左右 ， 照此计算 ， 本轮估值的市盈率大约26倍左右 。
因为相关文件尚未有披露 ， 本段内容属于推测 。
差可比拟的对象有：
美国的西蒙地产是重资产运营的商业地产公司 ， 它的市盈率（静）是39倍；
宝龙商业比较相似 ， 但是宝龙商业规模小很多 ， 市盈率（静）33.8倍；
从推测和现在的募资结果来看 ， 这个估值还是很有吸引力的：
综合媒体报道：本轮投资者中 ， 除了碧桂园外 ， 还有中信资本、腾讯以及蚂蚁集团 。 其中 ， 香港私募股权公司PAG牵头此次募资 ， 为万达轻资产商管提供28亿美元 。 截止9月17日 ， 万达商管在香港上市前本轮融资已经筹集近60亿美元 ， 是原先计划的一倍 。
12、为什么万达商管和凯德置地同时“轻重分离”？
万达商管和新加坡凯德集团 ， 是亚洲排名前两位的商业地产管理企业 。
8月10日 ， 凯德集团业务重组计划获特别股东大会投票通过：旗下房地产开发业私有化 ， 旗下的投资管理平台和旅宿业务将整合为凯德投资有限公司（“CLI”） ， 通过介绍上市（way of introduction）登陆新加坡证券交易所 。
此前 ， 凯德集团的房地产管理基金规模780亿新元（折合人民币3740亿元） ， 其中包括六支房地产信托基金（Reits） ， 预计重组上市后 ， 房地产管理基金规模达到1150亿新元 。
这个规模 ， 和目前万达轻资产管理的规模差不多 。
两家此次对资产的剥离重组几乎同步 。 预计凯德重组上市在近期完成 ， 万达轻资产商管公司在年末年初登陆港股 。
不同的是 ， 万达剥离开发在前 ， 而凯德集团将商业地产的资产证券化在前 ， 但是殊途同归 ， 最终都是轻重资产分离：
轻的归轻的 ， 只做管理运营；重的归重的 ， 募集资金收购持有 ， 重资产证券化 。
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