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房姐地产观|硬蹭新江湾! 不值7.3万/㎡「上港星江湾」为了变“凤凰”有多拼！( 二 )


港口经济目前不景气 ， 军工路码头也扩建不到这里 ， 干脆工业用地转住宅套现得了 。
不过上港也不蠢 ， 知道自己环境上的这些硬伤 ， 在规划之处 ， 都做了“保护性”的措施 。 那就是 ， 靠军工路和铁道旁的房子 ， 不卖！
项目规划图
你看 ， 上港“彪”起来 ， 连自己都打 ， 用“自残”的形式以绝众人之口！
你说有影响 ， 我就自持 ， 不对外卖了 ， 把不受影响的房子卖给你们 ， 总没话讲了吧！
SO ， 咱们再分析下上港星江湾让大家最纠结的一个问题：7.3万/㎡的均价到底值不值？
027.3万/㎡到底值不值？
项目已经开过两期 ， 第二期均价约7.3万/㎡ ， 高层住宅房价突破宝山天花板 。 今年年底第三期预计也要入市 ， 预计和第二期价格相近 。 项目沙盘实景图初来探盘的时候 ， 乍一看项目外立面 ， 还误以为来到了一个动迁安置小区 。 项目实景图在老上海看来 ， 7.3万买宝山集装箱码头边上 ， 脑子瓦特了~毕竟新江湾城在十年前也是个下只角 ， 用了不少时间才在老上海人心里转正 ， 何况你这还不是新江湾 。 扩大到全市范围 ， 以人民广场作为坐标原点 ， 上港星江湾地段上没有任何优势 ， 到人民广场比江桥还远！示意图与外环外新房7万+的莘庄、七宝相比 ， 距离优势都不太大 ， 甚至和南翔比也够呛！在新上海人眼里 ， 7.3万值得吗？值得 ， 不仅值得而且还觉得捡漏了！毕竟他们没有很重的区域情节 ， 不管什么宝山还是虹口 ， 就认这边离市区近 ， 去五角场方便 ， 未来10号线北延伸段旁的地铁房 。 所以项目一期开盘日光 ， 二期开盘当天去化也是超9成 。 你要是问我三期如果还是7.3万/㎡的话值得买吗？我的回答是：不建议 。 并不怕被打脸 ， 因为可以猜到三期大概率也会卖得不错 。 但我还是要说 ， 上港星江湾能卖到这个价格 ， 并不代表值这个价格 ， 原因有二 。 第一 ， 淞宝板块能级不够 。 新江湾的房子对口的学校不是上音就是复旦 ， 都是一梯队的公立 ， 而上港星江湾虽然与复旦二附校只是一路之隔 ， 但一个是杨浦区 ， 一个是宝山区 ， 所以铁定是无缘 。 项目沙盘图优质教育资源不用奢求了 ， 甚至附近连个菜小都没有 。 最近的学校都要去淞南 ， 上个菜小还需要跨越铁路和高架 ， 相当不方便！项目规划确实有教育用地 ， 不过这里就上港一个地块 ， 西侧空地规划都还没出来 。 如果这块教育用地的建设和学校的引进工作卡壳的话 ， 未来上港星江湾第一批入住业主的孩子 ， 很有可能会被分配到淞南来上学 。 非常明显 ， 上港星江湾这个地方 ， 并没有做好有“人”来住的准备 。 参照同为中外环间的森兰板块 。 由于背靠外高桥 ， 且冠以第四代国际社区的光环 ， 然后就拥有了引进国际学校、优质公立学校这样的能力 。 甚至在交通路网上都和全市重要的交通规划结合在了一起 ， 6号、12号、21号轨道交通贯穿整个板块 ， 周家嘴路快速路的打通 ， 开车到市区的距离大大缩短 。 规划示意图这些规划和配套优势 ， 都是靠板块能级带来的 。 森兰目前新房价格也就7万+ 。 难怪每次有新楼放盘 ， 大家都闭眼去抢 。 而在淞南 ， 有的只是宝山特色的工业风环境 ， 以及周围极其不便的配套资源 ， 看不到什么规划和发展机会 。 第二 ， 项目周边配套匮乏 。 即使蹭新江湾城的生活配套 ， 那边商业非常少 ， 目前投入使用的商业体就一个悠方 ， 体量不大人气一般 。 项目周边配套图其他真的基本是空白 ， 空白到沙盘上都将一个银行网点标注出来 。 项目本身自带商业 ， 但多少面积是商业 ， 销售也说不上来 。 实景图会所？健身娱乐设施？一百样没有！因为整个小区人车不分流 ， 造不了那些个讲品质的玩意儿！这不就成了一个“精装动迁房”的大居了嘛！以后何以升值 ， 靠什么跑赢大盘？这样的商业能级 ， 连南翔都不如！所以你说上港星江湾凭什么卖7.3万？那卖多少钱合适？同样被铁路和快速路网切的四分五裂 ， 无法拥有像样的发展腹地的高境板块 ， 我觉得是个很好的参照 。 数据来源于链家二手房高境目前次新的挂牌价格在6.8万/㎡ ， 淞南5.8万/㎡ ， 高境板块的位置要优于淞南 ， 更靠近地铁和高架 。 以此为鉴 ， 我觉得上港星江湾的销售均价6.5万/㎡左右比较合理 ， 甚至咬咬牙卖6.8万/㎡也行 ， 再高真的不值！项目二期主力户型是两房 ， 总价约750-780万 ， 放在全市范围毫无竞争力 。 这个价位段在淞南可以买到大三房 ， 普陀万里可以买到大两房 ， 万里已经进入中环 。

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