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房姐地产观|硬蹭新江湾! 不值7.3万/㎡「上港星江湾」为了变“凤凰”有多拼！( 三 )


03奇葩户型突破你想像
上港之前仅操盘过上海长滩一个项目 ， 销售进度确实不太理想 。
星江湾延续了长滩的设计风格 ， 单就品质而言在一众新房中确实是垫底的存在 。
小区采用的是围合式布局 ， 高高低低的楼宇显得参差不齐 ， 美其名曰是家家朝着中央景观 ， 把自己当仁恒了？
项目沙盘图
这样开阔的集中园林景观 ， 却设计了不少地面车位以及两个车库出入口 ， 严重拉低了视觉效果 。
项目实景图
参考项目一期的园林设计 ， 硬质路面旁划出一排排车位 ， 稀疏的草坪... 与主流开发商产品确实相差太远 。
项目户型设计非常鸡肋！完全看不懂它面积段和户型设计的定位！
你说这个地方做改善吧 ， 勉勉强强 ， 那起码得有个大三房、四房设计吧 ， 抱歉没有~
大两房要伐啦？建面约101㎡的两房 ， 居然只有1个卫生间！
户型参考图
一进门 ， 一条通道 ， 另一面一排房间 ， 跟员工宿舍的样式有的一拼 ， 目测十分不通透！差评！
还有户型数一数二差的建面约113㎡的三房 ， 累觉不爱！
户型参考图
两开间朝南 ， 南北不通透 ， 餐客厅面积严重压缩 ， 所有卧室隔音最薄弱的门朝向都是客厅...
很担心在厨房旁边的那个房间隔音如何 ， 不然每天老爸老妈大清早做饭的锅铲声音吵醒肯定不好受！
还有各种五花八门的奇葩户型 ， 扇形的、跑道型的、凸角型的 ， 没有你想不到！
户型参考图
这样斜角窗台的不规则设计真的不反人类吗？？？
样板间实景图
再看装修 ， 星江湾的装修还停留在10年前的风格 。 感受下这晕黄的色调...
按道理来说开发商的精装房是不建议重装的！按照这种精装设计 ， 如果重新装修要花费一大笔费用！！不重修那就只得尴尬接受！
讲真 ， 项目的常规户型没有任何创新和亮点 ， 2房户型实用性并不高 。 不规则的户型只能投其所好 ， 不介意的买家大概都是上港队的粉丝？
04总结
最后技术总结一下 ， 上港星江湾偏居宝山东北角一隅 ， 谈不上有多大的发展潜力 。
星江湾向市区方向是发展不顺利的宝山主城区 ， 向东约15km是大海与崇明 ， 空间极为有限 。
这样基本找不到优势的地段和项目 ， 一期、二期去化好 ， 原因只有一个：新江湾城带来的价差 。
新江湾城核心的优势是环境与圈层 。 新江湾城整体以大户型为主 ， 入驻门槛很高 ， 客群的统一带来的相当的向心力——阶层固化将越来越严重 。
上港星江湾是一个纯刚需项目 ， 融入新江湾城难度极大 。 不是一个圈子的 ， 就不要硬挤了 。
所以不要跟新江湾对比 ， 没有任何意义 。
而且这一切的分析都是基于新江湾城价格合理的前提 ， 根据地段以及资源判断 ， 新江湾城价格都存在较大的水分 。
如果新江湾城价格打个折扣 ， 星江湾性价比进一步降低 。
对于购房客群 ， 尤其是宝山本地人 ， 真的不要来凑这个热闹了 。
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