去年四季度以来 ， 涉房金融政策动态调整再启 ， 信贷环境边际改善 ， 压在房企头顶的流动性“紧箍”有所放松 。尽管当下销售端回暖迹象还不明显 ， 但对从业者来说 ， 春天的气息已淡淡飘来 。
细数近半年来的政策变动 ， 呈现“稳中有度”之势 。降准、降息之外 ， 并购贷也被明确“暂不纳入房地产贷款集中度管理” ， 且不计入“三道红线”融资限制 。同时 ， 商品房预售资金监管新规出台 ， 缓解了房企的流动性紧张 。
一位不便具名的业内人士称 ， 虽然并购贷调整难以对整个房地产市场产生较大影响 ， 但确实在客观层面减少了银行放贷约束 ， 利好情绪面 ， 叠加今年1月份5年期以上LPR迎来21个月以来的首次下调 ， 犹如给楼市又注入一剂“强心针” 。
谈及涉房金融政策调整的原因 ， 东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》采访人员采访时认为 ， 首先 ， 去年下半年以来 ， 头部房企债券违约风险逐渐暴露 ， 成为市场关注焦点 ， 而房地产及其上下游产业链在整个国民经济中占有较高比例 ， 因此从维护金融稳定大局出发 ， 需要适度调整房企融资政策；其次 ， 在前期政策压力下 ， 房地产行业转入“寒潮期” ， 销量放缓、房价下跌、投资下滑等问题接连出现且呈持续状态 ， 因而从引导行业健康发展和良性循环角度出发 ， 也需要政策面做出调整 。
王青称 ， 从产业链角度看 ， 房企债务违约会导致关联行业财务风险和坏账损失增加 ， 对房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲 。为避免系统性金融风险的发生 ， 当前房地产调控政策从趋紧变为适度调整 。
当下政策的适度宽松 ， 在全国各地正以多种“自选”加“组合”的方式落实 ， 最终目标是助力房地产行业告别高歌猛进 ， 拥抱精耕细作 ， 从高增速向高质量发展阶段转变 。
行业篇：
积极自救助基本面回暖
回顾此次行业信用基本面危机 ， 始于某闽系千亿房企 。刚高喊迈入2000亿元规模阵营不久 ， 该房企掌舵人就曝出被列入失信被执行人名单 ， 连带公司深陷债务违约、市值缩水、项目停工、业主维权等深渊 。
“‘扩张步伐过大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因” ， 上述公司掌舵人对《证券日报》采访人员总结道 。
这也绝非孤案 。例如 ， 2021年2月份之后 ， 同为千亿元阵营的华夏幸福公告债务违约 。同年7月份 ， 千亿元规模房企蓝光发展宣布无法如期偿还27亿元债务 。
据悉 ， 自2021年10月份以来 ， 由于上述房企违约引发行业信用担忧 ， 评级机构纷纷下调内房股信用评级 ， 境外债“借新还旧”通道几近堵塞 。2021年 ， 百强房企销售目标完成率均值为90% ， 销售规模负增长房企数量攀升 。在行业整体去杠杆、市场降温大背景下 ， 房企融资现金流和销售现金流双重承压 ， 陷入两难境地 。
更难的是 ， 还债高峰期临近 。据贝壳研究院统计 ， 2022年 ， 房企到期债务预计约9603亿元 ， 1月份、3月份、4月份、7月份的月度偿债规模均超千亿元 。
在多重压力下 ， 绝大多数房企选择通过配股融资、回购境外债、债务展期、出售资产、内部调整等措施展开“自救” 。
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