3月2日下午 ， 银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示 ， 我国地方政府隐性债务状况趋于改善 ， 房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转 。郭树清称 ， 现在房地产价格有一些调整 ， 需求方面结构也有所变化 ， 对金融业来说是一个好事 。
这场发布会透露出房地产行业企业发展需挤出投资需求 ， 防范金融风险 ， 平稳调整的信号 。而事实上 ， 政策面和房企自身也在一直回应 。
自开年以来 ， 多地“因城施策”出台多项稳楼市“自选”政策 ， 进行多番 “稳中有度”的涉房金融政策调整；与此同时 ， 房企也在通过债务展期、出售资产、内部调整等手段积极展开“自救” 。业内普遍认为 ， 部分一、二线城市楼市已有暖意 ， 房地产行业将告别“高歌猛进” ， 从高增速向高质量发展阶段转变 。
政策篇：
金融化势头逐步扭转
房地产对于国民经济的重要性不言而喻 。在繁荣初期 ， 能够加速城镇化与农业人口向城市迁移 ， 为工业等发展提供充足的劳动要素 。但随着房地产开发与投资的回报率持续超过实体经营时 ， 金融资源便开始向该领域过度倾斜 ， 部分房产脱离居住属性 ， “炒房”现象出现 。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转” ， 深埋金融风险隐患 。
鉴于此背景 ， 2016年 ， 明确“房住不炒”定位以来 ， 涉房金融政策一直在进行“阶段性调整” 。受2020年疫情突发影响 ， 前期房地产市场也有“受伤” ， 但随着疫情防控形势向好、复工复产加速推进 ， 叠加经营贷、消费贷等助推 ， 资金开始违规流入楼市 ， 冷清不足2个月的房地产行业 ， 进入长达4个月之久的升温区 。
彼时 ， 部分城市楼市“虚热”问题严重 ， 引发政策层面重点关注 。2020年7月份 ， 在房地产工作座谈会上 ， 相关部门明确表态 ， “要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题 ， 时刻绷紧房地产调控这根弦” 。同年 ， 控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线” ， 以及各大商业银行明确分档设置的房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限政策 ， 相继落地 。
但政策传导至市场需要时间 ， 部分重点城市2021年上半年楼市成交依然火热 ， 炒房团仍有出没 。在此背景下 ， 2021年7月份 ， 住建部等八部门联合发布通知 ， 将依法重点整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题 。信贷收紧紧随其后 ， 热点城市房贷利率接连上调 ， 监管部门对违规贷款银行密集开出罚单 。2021年下半年 ， 房地产市场明显降温 。
不久之后 ， 受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严以及偿债压力犹存等因素 ， 过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机 。当某知名头部房企出现债务违约 ， 引发了市场对行业信用基本面的担忧 。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 不论是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度 ， 还是二手房指导价等调控政策 ， 本意均是稳楼市 ， 构建行业发展的长效机制 。不过 ， 一些金融机构在具体执行过程中也确实存在尺度过严、力度过大等问题 ， 叠加部分房企本身不自律 ， 加速此类房企流动性危机浮出水面 。
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