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三、房地一体原则适用范围
房地一体原则适用的情形
我国《物权法》和《担保法》对该原则的适用进行了明确的规定 。土地使用权转让、抵押时，地上建筑物、附着物同时转让、抵押 。反过来，对地上房屋所有权进行转让、抵押的，该房屋占有范围内的土地也随之转让、抵押 。即使双方当事人没有约定土地的转让、抵押，也将其视为整体同时处分 。
房地一体原则适用的例外
土地及地上建筑物必须同时抵押，但是若土地面积远远大于房屋面积，此时若一并抵押会导致土地资源的浪费 。因此，为应对这种情况，《物权法》进行了分割处理 。我国《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 。
为了充分提高土地的利用效率，现实生活中，存在偏离房地一体原则的情形 。将房屋和土地进行分割，在转移房屋所有权的同时，当事人又保留了一部分土地的使用权 。
例如在不违反《物权法》有关优先满足业主需要的前提下，房地产商出卖商品房的同时，保留在地下修建停车场的权利，或者建筑物所有权人将顶上空间利用权转让给他人，自己保留建筑物所有权等，客观上与房地一致原则形成了偏差 。[ 田道歧：《论“房随地走”与“地随房走”原则》，山东大学硕士学位论文，第9页 。]
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四、房地一体原则在实践中的问题及解决
在实践中，农村房地冲突的情形非常普遍，即土地使用权和房屋所有权不是同一个主体 。这种现象源于我国宅基地使用权的主体仅限于本村村民 。当房屋的所有权由于继承、买卖、遗赠等原因，主体几经变更，造成了权利主体的不一致 。
司法实践中，根据房地一条原则解决路径有两种：一是将地权作为确认房权的基础，房屋归土地使用权人；二是将房权作为基础，土地使用权归房屋所有权人 。[ 赵玉东：《“房地一体”原则在农村权属纠纷中的司法适用》，载《法律适用法》2012年第6期，第83页 。]
由于我国农村宅基地存在主体的限制，因此农村房地关系只能采取第一种解决路径，根据土地确定房屋权属 。而在具体的裁判过程中，法院对房屋所有权的分割是采用实物分割，还是折价分割，观点并不统一 。立法的模糊之处需要专业的律师结合案情，运用其专业能力具体进行分析 。
【不动产登记制度论文 不动产登记制度实施时间】
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