不动产登记制度论文不动产登记制度实施时间

■本文作者：白玲北京在明律师事务所
最高人民法院（2020）最高法行申1125号判例
1969年，滕久平等四人之母邓凤英（已故）将房屋约60平方米作价50元卖给时友忠等四人之母邓树清（已故）。房架拆走后，邓树清在该宅基地上修建了一个简易厕所。邓凤英认为其只将房卖给邓树清，未转让宅基地。因此，1987年邓凤英向邓树清要求取回宅基地，但遭到邓树清拒绝。于是二人发生宅基地权属争议。
1989年，邓树清拆除厕所，在争议地内下基脚准备建房。滕久平等四人向吉首市政府提出申请，要求其对土地进行确权。吉首市政府通过确权程序，将土地使用权确定给时友忠等四人。滕久平等四人不服，提起了行政诉讼。
该案件争议焦点在于：只卖房不卖地，还是既卖房又卖地。
一、二审法院均认为，邓凤英将房屋卖给邓树清时，根据不动产权利一体化原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权，也应同时转让给邓树清。因此，一、二审法院驳回了滕久平等四人的诉讼请求。

一、房地一体原则的历史沿革
上述案件无疑是对房地一体原则的重申。该原则最早出现在1984年，最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中提出：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用” 。
1989年，建设部在《关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权等有关问题的答复》中提到：“房屋交易时，连同所使用的土地一并转移。”
1995年，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条规定，土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。
房地一体原则是我国在探索解决土地和地上建筑物物权关系，而在立法中创设的处理规则，也是我国长期遵循的一项基本原则。“房随地走”，“地随房走”，将房屋和土地视为整体，统一进行处分，两者的权利归属于同一个主体。这样能够避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体分离，产生无权占有的现象。从而避免房地之间的权利冲突。

二、房地关系之辨析
房屋的所有权和土地的使用权既相互独立，又不可分割，相互依附。
一方面，两者是不同属性的权利。我国现有的法律也承认土地和房屋是各自独立的物权，所有权属于自物权，使用权是用益物权。两种权利是独立存在的，具有不同的价值。实践中，管理制度上由不同的部门进行管理，不同的登记机关予以登记。
另一方面，房屋和土地具有天然的附和性、密不可分性。房屋依附于土地而建，没有土地，房屋只是空中阁楼，如同无源之水。在拆迁中，合法建筑物的证明，房产证和土地使用证两者缺一不可。合法的产权人必须拥有对土地的使用权，即土地使用权的取得是房屋所有权的前提。
关于房地关系的论述，学界存在不动产一元主义立法模式和不动产二元主义立法模式。前者是将房屋视为土地的一部分，后者则是将土地和房屋视为各自独立的不动产，房屋独立于土地而存在。
笔者认为，两种学说都是存在缺陷的。从实践角度出发，将房屋和土地视为一个整体进行转让和抵押，会使问题更加简单明了，易于解决。