松和Casarte|五维融创：四年超越，三年约定
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文丨地产三哥
一、四年 ， 融创超越融创
2021年 ， 标普将融创中国的主体评级由“BB-稳定展望”跃升至“BB稳定展望”；惠誉确认了“BB”的公司评级 ， 并由“稳定”上调至“正面”；穆迪确认融创中国“Ba3”企业家族评级展望上调为“正面” 。
四年之前 ， 2017年7月 ， 在融创和万达签订框架收购协议之后 ， 国际三大评级机构同步下调了融创的企业评级 ， 并表示出对融创中国的担忧 。
把四年的评级做一个对比 ， 2021年三大国际评级机构对融创的评级已经全面超过2017年7月收购万达资产包之前的数据 。
融创已超越融创 。
而且 ， 在今年的业绩发布会上 ， 融创提出了新的三年目标之一：“投资级”评级 。
评级只是市场结果表现之一 ， 这四年融创的超越在哪些方面呢？
二、五个维度看融创
我们从五个维度：规模、市场地位、效率、安全、财务政策来看融创 ， 这也是国际评级机构的通用维度 。
1、规模:
2021年融创依然生猛 ， 同比销售增幅64% 。
2021年8月2日《财富》杂志发布2021年“世界500强”企业榜单 。 融创中国控股有限公司凭借2020年2305.9亿元的营收位列榜单第364位 。
融创目前握有2万亿的权益土地货值 ， 这确保了公司规模的可持续性 。
2、市场地位：
2016年 ， 融创在中国房地产行业销售排名为第七名 。
2021年 ， 融创的销售排名为第四名 。
2017年 ， 融创进入前四 ， 与第三名的差距为1500亿元 ， 40%以上的差距；2021年上半年 ， 融创与第三名万科的差距已缩小至10%左右 。
这背后还是因为对于产品的关注 。
在中期业绩发布会上 ， 孙宏斌说：“企业确实是要回到本质上：就是产品、对客户的服务 。 ”
“在这些年里面 ， 甭管市场怎么变化 ， 我们一直坚持做产品 。 坚持把客户放在一个最重要的位置上、最高的位置上 ， 所以这种优势我们也会一直保持 。 ”
产品力一直是融创核心竞争力之一 ， 继2019年公司获得克尔瑞“中国房地产企业产品力TOP1”、2020年公司获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后 ， 在2021年上半年再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1” 。
3、效率：
效率表现两个方面：整体的毛利率 ， 以及高毛利率的“地产+”业务：
文旅城和物业管理业务收入逐年增长 。
上半年 ， 融创文旅营收26.1亿 ， 同比增长166% ， 经营利润大幅提升至4.4亿元 ， 客流量7201万人次 ， 同比上升103% 。
上半年 ， 融创服务营收33.2亿元 ， 同比增长85%；归母净利润6.1亿元 ， 同比增长154% 。 净利率为19% ， 较去年同期上升5个百分点 。
4、安全：
早在2019年下半年 ， 融创先于政策要求 ， 主动落实“降杠杆、优化资本结构” ， 三项指标逐渐改善 ， 融创全面转绿的进程不断加速 。
截至6月30日 ， 净负债率86.6% ， 较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11 ， 剔除预收账款后的资产负债率降至76% 。
这是继年初快速降至“黄档”后 ， “三道红线”指标的持续改善 。
现金流层面 ， 融创也呈现出更充裕态势 。
上半年 ， 融创销售额3208亿元同比增长64% ， 销售回款率保持高位水平 。 非受限现金达到1011亿元 ， 较去年底增长2.4% 。
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