松和Casarte|房地产历史转折期，融创孙宏斌的最新研判
引言
在“房住不炒”的原则下 ， 在“稳地价、稳房价、稳预期”的指导方针下 ， 在住建部7月最新提出“限房价、控地价、提品质”的具体政策下 ， 房地产市场会有怎样的变化？
融创2021年中期业绩8月30号发布 ， 电话会议上 ， 孙宏斌及融创高管团队就房地产调控、市场判断、经营战略调整等问题进行了投资者问答 。
逻辑深刻、判断有说服力、路径安排清晰 。
仔细聆听1个半小时的中期业绩会后 ， 笔者实录为下面12个方面 ， 为了便于阅读 ， 发言有删改 。 除特别标准姓名段落之外 ， 其余均为孙宏斌先生的发言 。
本文约6000字 。
1、关于调控
大家现在认识都高度一致：稳房价、稳地价、稳预期 。
从三个方面 ， 房地产都必须调控：
第一、房地产的安全确实会影响金融 ， 或者影响经济；
第二、从支持实体企业发展和房地产不占更多的资源的角度；
第三、从社会公平、人民幸福的角度；
房地产企业的“三条红线”、银行的“两条红线”、集中供地政策 ， 都是特别合理的 。
最近很多企业压力很大 ， 出了一些问题 ， 但是这些问题确实跟政策没有关系 ， 跟三条红线没有关系 。
因为“三条红线”政策有三年宽限期 ， 而且这个指标也不是一个很难的指标 。 低于100%的净负债率、非受限现金短债比大于1、不高于70%的净负债率都是比较合理的指标 。
对银行的“两条红线” ， 对企业的“三条红线” ， 整个行业的资金量应该是减少了 ， 这可能让企业有压力了 。
但是 ， 企业的总负债规模并没有被要求降低 ， 现在对于企业的总负债规模是按照630（2020年6月30日）的数字控制的 ， 并没有让企业降负债规模 。
主要还是（一些）企业的布局、买地、产品造成今天的现状 ， 并不是政策造成的 。
2、对2021年下半年市场的判断
上半年的市场还是比较好的 。 下半年的市场压力还是比较大的 ， 这主要是来源于两方面：
一方面是因为有些企业压力比较大 ， 可能降价 。
另外一个 ， 是因为国家政策坚决 ， 让大家已经有房价不上涨这种预期了 ， 再加上最近的经济压力比较大 ， 大家的购买力也会受一些影响 ， 所以下半年的市场压力还会特别大的 。
今年的市场特别像2018年：2018年上半年 ， 整个信贷市场的资金比较紧、贷款相对比较难 ， 但上半年销售比较好；到了2018年下半年的时候 ， 贷款还是一样的难 ， 但是销售市场大幅下滑了 。
今年上半年的销售还是比较好的 ， 下半年销售压力很大 。 我们预计下半年的市场还是会比较惨烈的 。
3、关于融创降负债与降融资成本
（汪孟德）把融资成本降低 ， 作为我们未来三年的一个非常重要的目标 ， 放在了整个集团战略目标中 ， 也纳入了我们内部考核的主要的指标之一 。
未来三年 ， 融资成本降低到5%内的水平 ， 我想还是能够做到的 ， 当然这个结果也是个综合原因 ， 其中包括：央行指标快速翻绿；包括我们整个评级指标的改善；包括整体资产结构的调整和改善；包括我们整个投资和拿地节奏的调整 。
我们今年、明年把财务结构、财务指标、负债指标的改善 ， 放在投资的前面 。
我们后面的战略是“更安全 ， 更从容、更长期、更有价值” ， 在新的战略下 ， 我们的第一个目标就是要把融资成本降下来 。
未来三年 ， 我们的信用评级要做到“投资级” ， 这是一个非常高的目标 。
经验总结扩展阅读
- 年仍长春蝶诺：美业发展速度已经超过房地产和IT行业
- 许家印 缩水1620亿！许家印跌落富豪榜前十，李嘉诚成房地产最羡慕的人
- 房地产公司为退休职工举办欢送会
- 松和Casarte 突如其来的骚
- 松和Casarte 王健林的“忒修斯之船”
- 松和Casarte 合理的需求，正在得到满足
- 松和Casarte 房企融信他所走的路——进窄门、走远路、见微光
- 松和Casarte TOP30房企美元债的情况和思考
- 松和Casarte|一文读懂王健林的“现金奶牛”：12个问题解读万达商管
- 松和Casarte|守故郡与开新府