松和Casarte|房地产历史转折期，融创孙宏斌的最新研判( 二 )
我们（过去）这几年第一个目标是降负债率 ， 负债率相对容易一些 ， 前两年降负债率、不降负债规模 ， 通过增加自有资金来降低负债率 。
我们今年不但要降负债率 ， 还降负债规模 ， 这样才能把融资成本降下来 。
4、关于融创拿地力度下降
（汪孟德）明后年 ， 市场不缺机会 。 我们今年下半年拿地金额/销售金额（权益口径）定在20%以内 ， 也是基于我们自身考虑 ， 也是基于对市场的判断 。
下半年土地投资保守 ， 因为两个方面的原因：
一个方面 ， 是我们对下半年的市场的判断 ， 我用两个字叫惨烈 ， 市场压力会比较大 。 融资市场的压力也比较大 ， 销售市场现在压力比较大 ， 所以要给自己留出来比较安全的边界 。 这个是安全垫 。
另外 ， 如果我们还像过去一样 ， 有多少钱拿多少地 ， 然后再通过合作拿地的话 ， 想降融资成本、升评级是不可能的 ， 三年想要达到“投资级”几乎不可能 。
我们把提高信用评级放在第一位的 ， 所以 ， 负债率、融资规模、拿地规模 ， 必须下来 。
如果说我们又能够达到好的评级 ， 然后规模还能增长的话 ， 那更好了 。
5、关于企业安全的“三个维度”
我们对政策判断、对市场把握 ， 基本上这个偏差不是很大 。
我们这个企业也是有执行力的 ， 所以有了判断我们就去干 ， 就应该能达到目标 。
这几年我们一直说：控制现金流、控制负债率 ， 从来没有说要控制负债规模 ， 从来没有说要把拿地规模降到这么低 ， 就是因为我们对市场有判断 ， 因为我们认为房价以地价为预期 。
最近这一系列的政策动作 ， 要求我们必须把负债规模也能降下来 ， 必须把融资成本降下来 ， 让我们的评级能够提高 ， 真的是让我们企业既安全、也从容 。
我们有非常明确的目标 ， 我们下一步的策略 ， 就是让我们更安全 ， 更从容 ， 更长期 ， 更有价值 ， 我们有明确的目标、明确的路径 。
比如说更安全 ， 我们有三个维度：
第一 ， 就是符合政策、政治正确 。
第二 ， 就是别人认为你是安全的 。
别人怎么才认为你是安全的？是因为三条红线的指标转绿 ， 利息成本是低的 ， 你的三条红线没达到 ， 利息成本高 ， 没有人认为你安全 。 只有把这些指标达到以后 ， 别人才认为你安全的 。
第三 ， 你自己真的是安全的 。
别人认为你是安全的 ， 你也不一定是安全的 ， 三条红线转绿 ， 也不一定是没有风险的 ， 利息低也不一定安全 。 我们要做到在任何环境下 ， 都是安全的 。
所以这三个维度：我们要符合政策 ， 我们要让别人觉得安全的 ， 我们指标是对的 ， 然后 ， 我们真的是安全的 。
我们希望用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级 ， 这个目标我们是坚定不移的 ， 在这个目标下我们必须降负债率 ， 必须降负债规模 ， 必须降拿地的规模 ， 甚至降低我们整体的规模 。
6、房产税实际影响小、心理影响大
房产税 ， 尤其是试点、要相对扩大试点的面积（范围） ， 这我相信一定会出来 ， 也许很快会出来 。
影响可能比较大 ， 主要还是一个心理上的影响 ， 但是实质的影响我觉得并没有那么大 ， 因为房产税的试点 ， 其实上海跟重庆一直在试点 。
（下一步）扩大试点 ， 税的幅度也不会特别高 。
现在整个市场中 ， 投机的市场基本上没有了 ， 长期投资还有一点：比如说我买两套房子 ， 一套住、一套租 。
大部分都是自住市场：改善需求市场或者是刚需的市场 ， 调控已经让投机的市场基本上没有了 ， 投资比例也不是很高了 ， 大部分是自住 。
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