松和Casarte|守故郡与开新府
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文丨地产三哥
1300多年前 ， 王勃在这里写下了《滕王阁序》 。 这里的风土“枕夷夏之交 ， 尽东南之美” 。 这里的人文：“物华天宝 ， 龙光射牛斗之墟 。 人杰地灵 ， 徐孺下陈蕃之榻 。 ”
600年之前 ， 这里发生了历史上最著名的守城战役之一 ， 也是中国军事史上以少胜多守的城防的经典案例：洪都保卫战 。
这里“襟三江而带五湖 ， 控蛮荆而引瓯越”的地理位置 ， 具有极高的战略意义 ， 历来是兵家必争之地 。
洪都守将朱文正凭借坚定的意志、发挥卓越的指挥才华 ， 沉着应战 ， 坚守洪都85天 ， 最终 ， 陈友谅不得已撤围 。 洪都之战为朱元璋回师反击陈友谅赢得了时间 ， 也决定了其后来的霸王事业 。 此役后 ， 陈友谅的汉军消耗极大、势力大削 ， 最终在鄱阳湖被朱元璋全部歼灭 ， 洪都之战改变了元末明初整个局势 。
豫章故郡、洪都新府 ， 这里就是江西南昌 。
滕王高阁江渚上 ， 槛外长江涌后浪 。
一、新力守故郡：站稳江西龙头
翻开新力的发展史 ， 从2010年新力成立、拍得南昌经开首宗地块开始 ， 新力用七年时间跑到南昌龙头、江西龙头 。
从销售额排名来看 ， 2015年新力江西前三 ， 2016年排名第二 ， 从2017年-2020年 ， 连续四年在江西排名第一 。
江西省 ， 包括南昌 ， 是新力的基本盘、大本营 。
从土地储备上看 ， 在公司全国涉及的1440万平米的土地储备中 ， 江西占比1/3 ， 其中80%左右集中在南昌 。
从销售数据和市场地位上看：2020年新力在南昌市全口径销售额184亿元 ， 占南昌市新建商品房市场份额25% ， 处于龙头地位 。
“新力从南昌走出来 ， 所以南昌是我们深耕程度最高、客户积累最好、品牌美誉度最好的大本营城市 。 ”新力控股常务副总裁刘翔在中期业绩会上说 ， 虽然南昌在中部六省省会城市中经济水平稍弱一点 ， 但是南昌的供求关系在中部六省里面又是相对健康和平稳的 。
在实力和龙头的市场地位 ， 新力“守故郡”的优势在于口碑、深耕、市场地位带来的近水楼台先得月 ， 今年上半年 ， 新力以低溢价获取位于南昌市新建区482亩勾地项目：
新力在南昌乃至江西的市场地位和综合实力处于领先地位 ， 正是由于南昌大本营稳固的基本盘 ， 新力从2016年开始走出江西 ， 走向全国 。
二、新力开新府：深耕大湾区、切入长三角
从战略上看 ， 在稳固江西“根据地”的基础上 ， 大湾区和长三角的布局更像新力的两把尖刀 ， 从试探切入到异地深耕、扩大 。
如果深究新力近三年的区域销售占比 ， 随着销售规模的增加 ， 江西的相对份额在下降 ， 而长三角的份额在迅速提升 。
新力正在兑现2019年联交所上市时招股书中的承诺：
“我们已在江西省建立领先市场地位 ， 并拟进一步提高我们的竞争力及进一步扩展至中国的三个区域（即长三角、大湾区以及中西部核心城市及其他区域潜力城市） 。
市场在观察和判断房企的城市布局时 ， 通常有两个概括性的维度：土储位置和销售情况 。
从土地储备来看 ， 目前 ， 新力握有的1440万平米的权益土地储备中 ， 长三角占比21%、大湾区占比30% 。
按城市能级划分 ， 新力的布局城市中一二线城市和新一线城市占比接近九成 。
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